Crédito Habitação – Será que devo transferir?

O crédito habitação faz parte da realidade de um número significativo de famílias portuguesas e representa um dos compromissos financeiros com mais relevância no orçamento familiar.

Nos últimos anos, a economia tem sofrido alterações significativas. A maior liquidez dos bancos e alguma descida no incumprimento com os contratos de créditos, tornaram possível que os bancos aplicassem Spreads mais baixos.

No entanto, a pandemia do COVID19, veio mudar novamente o cenário económico. Tornou-se necessário tomar medidas robustas para conter a propagação da pandemia e tais medidas trouxeram um impacto económico negativo na economia mundial.

Com o fim das moratórias, algumas famílias voltaram a enfrentar a realidade de terem de colocar as contas em dia, por isso, faz ainda mais sentido falar de transferência de crédito habitação.

Sabias que podes poupar milhares de euros ao transferires o teu crédito habitação de um banco para o outro?
Sabias que o facto de teres efetuado o teu crédito habitação num banco, não te obriga a estares vinculado a ele até ao final do contrato?

Geralmente, a transferência tem se mostrado um sinónimo de poupança, no entanto, é necessário analisar tudo o que envolve o processo.

Nos pontos abaixo, dou-te algumas dicas, para te orientares no processo.

Será este o melhor momento para pensar em transferir o crédito habitação?

Mediante a instabilidade e incertezas que vivemos atualmente, continuamos a ter a vantagem de ter ao nosso dispor as melhores taxas de juros dos últimos 10 anos, mas tais condições têm uma previsão de mudança tal como tem sido anunciado pelo BCE – Banco Central Europeu.

Embora que o cenário que vivemos atualmente, devido a guerra da Rússia contra a Ucrânia, possa atrasar as intenções do BCE, é previsível que brevemente, não seja possível aceder a taxas tão vantajosas como as atuais.

Caso tenhas um Spread contratado com uma taxa superior a 1%, faz todo o sentido analisares a viabilidade de transferência do teu crédito habitação.

É importante, saberes detalhadamente as condições do teu contrato de crédito, para teres uma base de comparação e perceberes se uma mudança será vantajosa.

Antes de avançares com um pedido de transferência, tenta primeiramente negociar com o teu banco, apresentando as contrapropostas do mercado. No entanto, é mais provável encontrares melhor oferta noutro banco do que o teu banco compensar a oferta dos concorrentes.

Quando posso transferir o meu Crédito habitação?

Devido a regras anteriores, perpetua atualmente, em algumas pessoas, uma ideia errada em relação a questão de transferir o crédito habitação de um banco para outro.

Antes de julho de 2018, não era permitido transferir o crédito antes de completar dois anos após crédito concedido pelo banco. Quem desejasse transferir antes do período indicado, tinha de amortizar a percentagem para perfazer 10% do capital concedido pelo banco.

Em julho de 2018, o BdP – Banco de Portugal estipulou que os bancos financiassem no máximo 90% do menor valor entre o preço de aquisição do imóvel (90%) e o valor da avaliação (80%), para aquisição de Habitação Própria e Permanente. No caso de Habitação Própria Secundária, o valor é de 80%.

Desta forma, a questão da transferência também sofreu alterações e passou a ser possível transferir o crédito praticamente de imediato. No entanto, é necessário ter em atenção as condições contratuais e respeitar o prazo de aviso prévio a instituição com 10 dias de antecedência, sendo legalmente o mesmo prazo que a instituição tem para disponibilizar toda a documentação e dados à nova instituição de crédito a partir do momento em que a mesma solicita.

Nos casos de créditos concedidos em condições especiais, com mais de 90% ou com 100% do capital do banco, o contraente continua a ter a obrigatoriedade de aguardar os 2 anos para transferir o crédito, caso contrário, terá de liquidar a percentagem para perfazer os 10% obrigatórios. No entanto, é necessário consultar as condições contratuais.

Relativamente a autoconstrução, a transferência também é possível e pode ser efetuada mesmo que a construção não esteja terminada. De referir, que pode ser um processo mais complicado, porque estando ainda em construção, existem menos ofertas por parte das entidades bancárias, mas é possível.

Posso transferir o crédito habitação e alterar a modalidade da taxa?

Caso tenhas uma taxa variável e pretendes, no ato da transferência, mudar para fixa, é possível e geralmente os bancos comparticipam os custos da transferência.

Para alterar de taxa fixa para taxa variável, é igualmente possível, mas a maioria dos bancos não comparticipa os custos de transferência. Os que comparticipam, fazem-no mediante certas condições e em alguns casos comparticipam mais ou menos cerca de 50% dos custos da transferência.

Posso aumentar o prazo final do contrato ao transferir o crédito?

“O Banco de Portugal decidiu reduzir o limite máximo para a maturidade das novas operações de crédito à habitação e crédito com garantia hipotecária ou equivalente para 37 anos, para mutuários com idade superior a 30 anos e inferior ou igual a 35 anos; e 35 anos, para mutuários com idade superior a 35 anos. No caso de mutuários com idade inferior ou igual a 30 anos o limite máximo à maturidade destes créditos mantém-se em 40 anos.”

“O Banco de Portugal, enquanto Autoridade Macroprudencial, continuará a monitorizar o cumprimento da Recomendação e poderá adotar medidas adicionais que considerar adequadas para atingir o objetivo de convergência da maturidade média dos novos créditos à habitação para 30 anos.” (https://www.bportugal.pt/perguntas-frequentes/8187).”

Os dois excertos acima, fazem parte das medidas macroprudencias do BdP em relação aos limites máximos para a maturidade de crédito habitação. Esta alteração entrará em vigor a partir de 1 de abril de 2022.

As medidas macroprudenciais, têm como objetivo trazer estabilidade financeira ao país, e o crédito habitação é um dos grandes responsáveis pelo crédito malparado.

A recomendação do BdP, é que até ao final do ano de 2022, os novos créditos habitação tenham um prazo máximo de duração de 30 anos.

Respondendo à questão colocada no presente ponto em relação a possibilidade de aumentar o prazo final do contrato, são raros os bancos que concedem créditos nessas condições. No entanto, a ser possível, acabarás por pagar mais juros, o que no final do contrato traduzir-se-á no pagamento de um valor mais elevado do empréstimo.

Normalmente, os bancos aceitam as transferências sob condição de manter ou diminuir o prazo relativamente ao que tinhas no outro banco.

No entanto, bancos que permitem transferir com a possibilidade de aumentar o prazo, devem cumprir:

• Os prazos máximos da duração do contrato;
• O prazo máximo da idade do devedor até ao final do contrato. Atualmente, esse prazo está fixado nos 75 anos de idade. Entretanto, alguns bancos permitem que se prolongue até aos 80 anos, mas sempre dentro do limite dos prazos máximos de duração do contrato.

Existem créditos, concedidos no passado, com uma vigência de contrato superior a 40 anos. Caso algumas dessas pessoas queiram transferir o crédito para outro banco, não poderão manter o prazo anterior, terão de cumprir os limites dentro das condições atuais.

Outros dados importantes a ter em conta

Normalmente, quando estamos a efetuar simulações, é frequente olharmos apenas para o valor da prestação mensal. No entanto, existem vários dados a ter em conta, tais como:

Taxa de juro e indicadores

• TAEG – Taxa Anual de Encargos efetiva Global. Mede, em percentagem, o custo anual do montante emprestado ao cliente. Inclui:
  • TAN – Taxa Anual Nominal (Euribor + Spread):
    • Spread: Taxa de juro aplicada pelo banco, para empréstimos com taxa variável;
    • Euribor: Taxa interbancária de referência da Zona Euro.
  • MTIC – Montante Total Imputado ao Consumidor. É a soma, em euros, do valor do empréstimo e de todos os custos associados (juros, comissões, impostos e outros encargos a pagar ao banco ao longo do contrato).

Comissões bancárias

Outras componentes da TAEG – Custos a pagar uma única vez:

• Comissão de Abertura de Dossier/Comissão de Estudo + I.S. (Imposto de Selo). Comissão devida independentemente da aprovação do crédito, geralmente cobrada pelo banco após decisão da proposta de empréstimo. Alguns bancos cobram apenas caso a proposta de crédito seja aprovada;
• A comissão de Avaliação + I.S.. Comissão devida independentemente da formalização do crédito, geralmente cobrada pelo banco após a realização da avaliação ou após a emissão das minutas para a escritura;
• Comissão de Tramitação + IVA de 23%, Comissão devida independentemente da formalização do crédito, geralmente cobrada pelo banco durante a preparação da escritura;
• A comissão de Formalização acrescida de I.S.. Cobrada após a emissão das minutas para a escritura, geralmente cobrada pelo banco no momento da formalização do empréstimo;

Outras despesas bancárias

• IS sobre o mútuo (IS = Valor do financiamento * 0.60%), geralmente cobrado pelo banco após a realização da escritura;
• Emolumentos pelo registo da hipoteca (pressupõe registo online), geralmente pago ao Instituto de Registos e Notariado IP no momento da formalização do empréstimo;
• Caderneta predial e Certidão de Teor (pressupõe registo online), geralmente pago ao Instituto de Registos e Notariado IP;
• Documento Particular Autenticado, a pagar à entidade certificante, na realização do ato;
• Penalização pela amortização antecipada total no outro banco (pela transferência do crédito). A percentagem da penalização a pagar, dependerá do tipo de taxa de juro.
  • Contrato com taxa de juro variável, paga 0,5% do capital a amortizar;
  • Contrato com taxa juro fixa, paga 2% do valor a amortizar.
• Cópia certificado do contrato + IVA de 23%, geralmente cobrada no momento da formalização do empréstimo;
• Contrato Hipotecário + I.S., geralmente cobrado no momento da formalização do empréstimo pela celebração e outorga de contrato de hipoteca;
• Emissão de cheque da transferência + I.S..

Outras despesas/produtos facultativos

• Comissão de manutenção da Conta de Depósitos à Ordem e anuidade do cartão de débito;
• Anuidade de cartão do crédito;
• Seguro de Vida*;
• Seguro Multirriscos Habitação*;

*Embora, seja mais cómodo contratar os seguros obrigatórios junto da mesma instituição de crédito, a realidade é que as vezes os seguros tornam-se mais caros. Por isso, sugerimos-te também a efetuar simulações dos seguros com outras seguradoras ou através de mediadores de seguros.

Outro aspeto importante a ter em atenção é se o seguro de vida associado ao crédito habitação tem a cobertura IAD ou ITP. Lê o nosso Seguro de Vida – A tua proteção pessoal e familiar e fica a saber quais são as diferenças entre ambos.

As despesas de transferência, variam de acordo com a comparticipação do banco e do valor do imóvel.

Algumas entidades bancárias suportam algumas das despesas da transferência. No entanto, em alguns casos, é necessário o cliente adiantar o valor e o mesmo é reembolsado posteriormente.

Que outros documentos podem ser requeridos para o pedido de transferência?

• Comprovativo morada;
• Declaração de vínculo profissional;
• Três últimos recibos de vencimento;
• Cópia da Escritura atual;
• Documento de identificação;
• Última declaração de IRS;
• IBAN;
• Extrato bancário dos três últimos meses;
• Mapa de Responsabilidades de Crédito do BdP (obtida de forma gratuita no site do BdP);
• Nota de Liquidação;
• Distrate/ Cancelamento de hipoteca (documento disponibilizado pelo banco credor cessante, gratuito desde janeiro de 2021, Lei Nº 57/2020);
• Entre outros.

Tenho de passar por todo o processo sozinho?

Não necessariamente. É importante teres noção do processo e custos associados, no entanto, normalmente não possuímos um acesso tão rápido e diversificado para obtermos as melhores propostas de mercado como os intermediários de crédito.

Um dos intermediários para esse tipo de processo é o Compara Já (apenas para clarificar, não ganho nenhuma contrapartida ao indicá-los. Indico, porque já tive uma excelente experiência com eles e por ser um intermediário de crédito com atividade regulamentada pelo BdP).

Existem várias empresas que prestam esse serviço de forma gratuita, uma delas é a acima mencionada.

Podes estar a pensar ou a questionar: “de que forma é que tais entidades subsistem prestando esse serviço gratuito?”
Através de uma comissão paga pelo banco/seguradora, após a concretização do negócio com o cliente. Para o cliente, o serviço é 100% gratuito.

Qual é o tipo de suporte prestado pelos intermediários de crédito?

• Acompanhamento;
• Aconselhamento;
• Análise financeira (composição do agregado familiar, disponibilidade financeira);
• Recolha de documentação;
• Pesquisa de mercado para negociação das melhores propostas de crédito, entre os bancos com quem colaboram;
• Pesquisas dos seguros mais vantajosos;
• Etc.

Conclusão

Créditos concedidos para a compra de um imóvel ou projetos de autoconstrução, não obrigam a vinculação vitalícia a entidade bancária onde o crédito foi contraído originalmente.

É importante efetuarmos, com alguma regularidade, pesquisas de mercado, para verificarmos se existem condições de crédito mais vantajosas das que temos atualmente. Podemos efetuar a transferência no momento que nos for mais conveniente e quantas vezes quisermos.

Ao obtermos um TAEG mais baixo, pagaremos menos juros, que por sua vez reduzirá a prestação mensal, o que consequentemente traduzir-se-á numa poupança de milhares de euros no valor final do financiamento.

E tu, como está a tua situação de crédito habitação? Já efetuaste alguma transferência? Partilha connosco, na caixa de comentários as tuas experiências.

Deixamos adicionalmente a sugestão de leitura e utilização da nossa Calculadora de prestação de Crédito Habitação.

Bora Falar de Guito!